| HOME＞相場はいくら？＞一物何価？ 一物何価？もちろん、不動産屋さんは、売買しようとしている土地（対象地）の周辺での土地の売買の例（取引事例）から、それが「どこで」「いつごろ」「いくらで」売買されから、「いま」「ここで」売買されるのなら、この価格ぐらいが妥当だろうと見当をつけるという値踏み（土地の評価）をしてはいるんだけど。 これって、結構いい加減に見えるけど、「取引事例価格を基準に、取引事例地と対象地との立地条件や区画の条件などを比較して対象地の価格を求める」という「取引事例比較法」って言って、不動産鑑定士の鑑定評価のなかでも最も重要なプロセスなんだぜ。 実際、不動産鑑定士って、鑑定する時は最初に不動産屋さんを回って相場を聞き歩いて、理屈は後からつけているんだぜ。 話が横道にそれたけど、お上がつけている「適正な時価」っていうのがいくつもあるっていうのは知ってたぁ？ 公示価格とか都道府県地価調査基準地価とか路線価とか固定資産税評価額とか、色々あるんだぜ。 公示価格 国土庁の土地鑑定委員会が地価公示法にもとづき毎年１月１日現在の価格（地価公示価格）を、３月下旬ごろに公示するものです。 公示価格は、一般の土地取引価格の指標をあたえる目的と、公共事業用地の取得価格算定や国土法にもとづく土地取引規制における基準となっています。 ただ、一般の人がこれぐらいならば売っても良い、あるいは買っても良いということで成立する価格（一般に「時価」「実勢価格」とよばれるもの）とは必ずしも一致していないばあいがあります。特に価格が急激に変化しているときには、価格をもとめるための取引事例が何箇月も前のものになってしまうため、いわゆる実勢価格とのあいだの格差がひろがるということがあり、指標としては遅行性をもっているといえます。 都道府県地価調査基準地価 公示価格の不足地点と調査の時点を補うものとして、各都道府県知事が毎年７月１日現在の価格（基準地標準価格）を９月ごろに発表するものです。 公示価格と基準地価は管轄は違いますが互いに価格のバランスをとって価格決定されていますので、公示価格とあわせて公的土地評価体系の一環として使用されています。 基準地価格は各市町村の役所、都道府県庁の担当部署に備えつけてあります。
相続税路線価 公示価格や基準地価が土地取引における価格の指標を与えることを目的としているのにたいし、相続税路線価は相続税・贈与税・地価税を課税するための評価額を算定するために作成されるものです。
「路線価・ろせんか」とは、市街地の道路（これを「路線」という）のすべてに数字を記入してあるものを「相続税路線価図」といい、記入された数字を路線価といいます。 路線価は、路線に接する宅地について、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額（不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が国税局長の委嘱により鑑定評価した価額。）、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定した1平方メートル当たりの価額で、その年の１月１日時点の価格が８月に公表されます。 現在、路線価は、地価公示価格の8割程度を目処に定められているとされています。
相続税路線価図（路線価図）は、管轄の税務署に備えつけてあり、閲覧できます。 また、路線価図のない範囲に関しては「固定資産税評価額に乗ずる倍率表」があって、固定資産税の評価額に、倍率表に記載された係数を掛けることによってでた数字が相続税評価額となります。 固定資産税評価額 固定資産税・登録免許税・不動産取得税・都市計画税の算定基準となるものです。 市町村役場の固定資産税課税台帳に記載された価格を「固定資産税評価額」といい、３年に１回評価替えが行われます。評価替えが行われる年を基準年度といいます。 ただ、固定資産税評価額は相続税・登録免許税・不動産取得税等の計算基礎になりますが、固定資産税・都市計画税の算定は評価額に負担調整をした課税標準額で計算されます。 固定資産税課税台帳は、毎年３月１日から３月20日まで市町村役場で縦覧をおこなっています。登録された評価額に不服がある場合は３月20日までに市町村の固定資産評価審査会に審査の申出ができます。なおこの審査の申出ができるのは、原則的に基準年度だけです。 また、固定資産税評価額は従来いわゆる実勢価格より著しく低過ぎるということが問題になり公示価格水準の70％程度に引き上げられました。 不動産鑑定評価 不動産鑑定とは、「不動産の鑑定評価に関する法律」にもとづく「不動産鑑定士」が、需給均衡の取れた合理的な市場があった場合に形成されるであろう正常な市場価格を算出する事を目的とし不動産の鑑定評価（土地もしくは建物などの経済価値を判定して価格に表示すること）を行うものです。不動産鑑定士が鑑定評価を行う統一的な基準として「不動産鑑定評価基準」があります。 価格査定マニュアル 不動産業者が不動産の客観的な妥当性をもつ価格を示すために「価格査定」を行う統一的な基準として、不動産業の団体である（財）不動産流通近代化センタ－の作成した土地や建物などに関する「価格査定マニュアル」があります。 これは依頼者が媒介価格を決定する際の参考として算出されるもので、公的な価格や不動産の鑑定評価と目的を異にしています 不動産業の価格査定では、売買事例を収集し査定地との比較を行います。 ○査定地の価格の算出 事例地の単価×査定地の評点／事例地の評点×査定地の面積×流通性比率 （注）流通性比率は±７％（0.93～1.07）の範囲内で判定します。 物件と周辺環境、位置条件等が類似している事例地を売買事例の中から選定し、物件の価格を選出します。この場合、データがなるべく新しいもの、査定地と事例地が同品等・同規模であることが必要です。事例を収集するためにも他業者との情報交換は重要です。 さらに、現実には売りやすいか売りにくいかということが価格査定に大きく影響してきます。これが「流動性比率」という目安で、具体的には①その地域の需給関係（取引が活発に行われているか否か）、②予想される購入者にとって購入可能な価格帯かどうか、③面積が購入可能な範囲か（単価が安くても面積が大きいと総額で大きな金額になる）等が大きな目安になってきます。 評価点の大きな基準は、①交通の便・中心街までの距離、②最寄り商店（街）までの距離、③接面道路の方位、④前面道路の幅員、⑤道路の状況、⑥住宅環境、⑦日照・通風、⑧地形、⑨排水施設、⑩ガス施設、⑪その他、となっておりそれぞれに点数を付けるようになっています。 １/２ １．このあたりの相場はいくら
２．一物何価？ | 
