| HOME＞登記簿を読む＞区分所有建物と登記簿の見方 区分所有建物と登記簿の見方区分所有建物はマンションなどのように、一棟の建物の一部を１個の建物として取り扱う特殊な形態である。 昭和38年４月１日施行の「建物の区分所有権等に関する法律」により、一棟の建物に構造上区分された数個の部分を独立して所有権の目的とすることが出来るようになり、更に昭和59年１月１日施行の改正により、区分所有権の対象となる専有部分と専有部分ごとにその利用権である土地の権利（敷地権）とは分離して処分することが出来なくなった。 (1)区分所有建物区分所有建物とは、マンションのように、１棟の建物の複数の部分が、構造上他の部分と区分され（構造上の独立性）、そのひとつの部分のみで独立して住居・店舗などの用途（利用の独立性）に使うものは、法律上それぞれを１個の建物として取り扱うことになっている。 この場合、ひとつの建物（「１棟の建物」という）のそれぞれ独立した部分を「区分所有建物」という。 区分所有建物は、「敷地権たる旨の登記」がされているか否か、簡単に言うと土地がついているかいないかで、「敷地権登記のある区分所有建物」と「敷地権登記のない区分所有建物」に分けられる。
(2)敷地権 ①敷地利用権
区分所有法で、敷地に関して区分所有者の持っている権利のことをいう。たとえば、所有権、地上権、賃借権など、敷地になっている土地について持っている権利のこと。
敷地権の種類には、所有権・地上権・借地権等がある。 ②一体化の原則
原則として区分所有建物とその土地の権利「敷地利用権」とは分離して処分ができない。 ③敷地権
不動産登記法で、ある条件を備えた敷地利用権のことをいう。
それは、敷地利用権が存在していること、登記されていること、敷地利用権と区分所有建物が分離して処分できないこと（一体化の原則）。
敷地権が登記されると、建物登記簿は土地登記簿の役割をかねることとなり、土地登記簿には「敷地権たる旨の登記」がされ、建物（専有部分）について行った登記は土地に及び、土地登記簿には権利移転・抵当権設定その他の登記はされなくなる。 (3)区分所有建物の登記の特色 まず一棟の建物全体の表題部があり、その次に各専有部分が家屋番号順に、それぞれの専有部分の建物の表題部、甲区、乙区の順に綴られている。 (4)一棟の建物の表題部 ①専有部分の家屋番号
この一棟に存在する専有部分の家屋番号が記載されている。
全部記載せず省略したものもある。 ②所在
建物登記簿の表題部と同様 ③建物の番号
所有者が建物を特定するために適宜に付けた番号。
例えば「○○パレス△△」というような符号を含むもの。 ④構造・床面積
建物登記簿の表題部と同様。 ⑤敷地権の目的たる土地の表示
敷地の所在及び地番、地目、地積が記入されている。 なお、この用紙には「種類」の表示がない。 (5)専有部分の建物の表題部 ①家屋番号・建物の番号
通常の建物登記簿と異なり、「家屋番号」と「建物の番号」欄がある。
建物の番号には部屋番号を記載することが多いようである。 ②種類・構造・床面積・原因及びその日付、登記の日付
通常の建物と同様。
ただ「階」については、その専有部分の階層が表示されるので、一棟の建物の階数とは関係ない。
二階建となっていたらメゾネットになっているということ。
また専有部分の面積は、一般の建物と違い壁や柱の内側（内法面積）で測る。
パンフレット等は壁芯面積で測った面積なので両者は相違しているので、説明や契約ではどちらの面積なのかを明確にする。 ③敷地権の表示
敷地権の表示の部分に敷地権の種類（所有権・地上権・賃借権）・敷地権の割合（その専有部分が敷地に対して持っている持分割合）・原因及びその日付（敷地権成立）が記載される。 (6)敷地権登記のない区分所有建物の場合 一棟の建物の表題部と専有部分の表題部の「敷地権の表示」欄に記載がない。
敷地権登記のない区分所有建物は、土地と建物が別々の不動産という原則に戻る。
土地と建物の両方の登記簿を取り、その内容の関連と登記もれや不備を調査する。 １/２/３/４/５/６/７/８/９ １．登記簿ってなに？
２．土地登記簿表題部
３．登記面積を信用してはいけない！？
４．建物登記簿表題部
５．甲区（所有権）欄の見方
６．乙区（所有権以外の権利）欄の見方
７．こんな登記に気をつけろ！
８．区分所有建物と登記簿の見方
９．登記簿だけではわからない権利もある | 
